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研究报告2017年第14期

来源:咸宁社科联 时间:2017-06-15 稿件上传:liuhuafang

关于咸宁市房地产去库存的建议

 

  人民银行咸宁市中心支行课题组

  近年来,伴随咸宁市房地产业高速增长,房地产库存积压严重。2015年下半年以来,咸宁市政府相继出台了多项政策措施促进房地产去库存,取得了一定成效,但去库存之路仍任重道远。

  一、咸宁市房地产市场现状

  (一)房地产销售价格回调,商品房销售面积增长。2016年,咸宁市城区商品房销售价格有所下降,均价为3175元/平方米,比上年同期下降318元/平方米,下降9.1%;其中住宅均价2852元/平方米,比上年同期下降51元/平方米,下降1.75%。商品房销售量明显上升。2016年全市商品房销售面积307.02万平方米,同比增长4.9%,其中住宅销售284.06万平方米,同比增长8.7%。

  (二)房地产开发投资放缓,商品房施工竣工面积回落。2016年,咸宁市完成房地产开发投资额56.99亿元,同比下降4.9%。商品房施工面积1181.97万平方米,同比下降12.5%,其中住宅施工面积904.10万平方米,同比下降11.4%。商品房竣工面积126.84万平方米,同比下降33.4%,其中住宅竣工104.06万平方米,同比下降24.2%。

  (三)房地产库存逐年下降,但去库存周期仍然较长。2016年末,咸宁市商品房库存面积为431.38万平方,分别比2015年、2014年同期下降27%、36%。2016年末去库存周期为13个月,比2015年缩短7个月,比2014年缩短13个月,但高出全省平均水平4.5个月。如果加上在建施工面积1181.97万平方,则咸宁市现有房地产库存达1613.35万平方,去库存周期高达50个月。

  二、去库存中面临的主要问题

  (一)房地产供应体量大。一是土地供应节奏过快。“十二五”期间,咸宁市土地出让面积14321.1亩,比“十一五”期间增长51.4%,年均增长率7.2%。二是房地产开发投资额增长过快。“十二五”期间,咸宁市房地产开发投资累计完成461.61亿元,是“十一五”时期的3倍,年均增长率12.6%。三是商品房供应增长过快。“十二五”期间,咸宁市商品房预售许可证发放面积1862.02万平方米,年均增长7.2%;商品房上网销售面积1382.02万平方米,年均增速8.9%,远高于同期商品房销售面积增速。

  (二)商品房结构不优。全市仅有4家知名房地产企业,分别为广州碧桂园、武汉福星集团、湖北新世纪、三江航天,优质楼盘较少。大部分楼盘开发资质低,配套服务质量不高,不同程度存在水电暖、通讯、物业、绿化、商业服务等短板,且商品房供应同质化严重。2016年以来,商品房销售情况有所好转,但表现较好的除学区房外就是精品楼盘,呈现出少量楼盘供不应求、大量楼盘无人问津的现象。

  (三)内生需求不足。商品房市场需求大致分为自住性需求、改善型需求和投资性需求。从自住型需求来看,人口增长和新型城镇化是重要动力。据咸宁市统计局数据,截止2016年末,咸宁市常住人口为252.6万人,比2011年增加5.8万人,平均每年仅增加1.16万人。全市常住人口城镇化率为51.2%,低于全省6.9个百分点。农民进城人口每年增幅不大,新增购房需求不充足。从改善型需求来看,十二五期间咸宁市房地产业发展迅猛,已经释放了绝大部分改善型需求。从投资性需求来看,咸宁属三线以下城市,房地产增值缓慢,投资性购房需求历来不旺,再加上紧邻武汉,部分投资者选择在武汉而非本地置业投资。

  (四)货币化安置比例偏低。货币化安置是国家首推的房地产去库存政策。从咸宁实践来看,因房地产企业介入积极性不高,货币化安置房源超市规模偏小,导致货币化安置比例偏低。2016年,咸宁市棚改任务24414套,已开工19190套,其中货币化安置5190套,货币化安置率仅为24.21%。

  (五)房地产金融风险逐步暴露。2016年末,咸宁市房地产不良贷款余额和不良率双双上扬,金融风险不断累积,尤其是房地产开发贷款不良率较往年有明显上升,目前咸宁多数国有银行及股份制银行已停止新增开发贷,并逐步压缩现有开发贷。按揭贷款风险也逐步抬头,据按揭贷款投放大户工行、农行反映,其按揭贷款风险不断暴露,目前已停办商铺按揭业务。

  三、房地产去库存的政策建议

  (一)加强对房地产市场的宏观调控。一是把握土地供应节奏,加强规划管理。政府部门要根据市场需求,有节奏、有计划地集中统一供地;引导房地产投资市场理性降温,给予房地产去库存适当的缓冲期。同时要制定科学的城市发展规划,采用中心辐射、稳步扩张的方式逐步拓展城市发展空间。二是保持房地产市场平稳性。保持房地产投资持续合理增长以及房地产价格的稳定,同时降低房地产优惠政策服务门槛,如公积金贷款政策,户籍制度改革等,保障房地产调控政策落到实处。

  (二)进一步激活房地产刚性需求。一是推进人口和产业经济转移,拉动购房需求。遵循“需求跟着人走、人跟着就业走、就业跟着产业走”的规律,加速推进一二线城市传统产业向三线以下城市转移,实现住房供应和产业融合。进一步完善农民工进城购房相关社会保障、公共教育、医疗卫生等方面的配套措施,鼓励农民工和农民进城购房。二是加大教育资源配置力度,带动教育型购房需求释放。合理摆布商业资源,积极引导大型商场、超市逐步向新城区、新开发楼盘转移,稳步提高新城区新楼盘的服务供给能力,带动改善型需求释放。三是全面推行棚改货币化安置。大力拓展货币化安置房源超市范围、规模,综合动用财政、金融、税收政策引导房地产企业积极申报进入房源超市,满足拆迁户差异化的购房需求。同时制定各种棚改货币化安置的激励政策,如对棚改户购买规定的房源政府给予一定的购房补贴等,大力鼓励棚改户选择货币补偿并使用补偿款买房。

  (三)优化房地产金融服务。一是房地产开发贷款有扶有控。对于资质不优的企业或者新的楼盘开发计划,可适当予以贷款控制;对符合条件的优质企业、优质楼盘和政府委托管理项目进行担保融资支持,确保好的项目不烂尾。二是加强住房按揭金融创新。金融机构要针对城乡不同购房者开发和提供多样化的金融产品,缓解购房者压力。要用足用活公积金贷款政策,降低首付比例、调高贷款额度、扩大公积金贷款覆盖面等。三是探索利用并购贷款,支持大型房地产企业兼并重组,提高产业集中度,提升房地产业金融风险防范能力。

  (四)支持房地产企业降杠杆、调结构。一是加快房地产企业转型升级。在经济结构调整的新常态下,房地产企业要不断提升自身实力,调整企业资金结构,降低企业杠杆率,增强抵御风险的能力。二是调整商品房供应结构。房地产开发企业应结合人口结构和消费习惯的变化趋势,努力提高开发楼盘的个性化以及配套服务的便利性,同时提供不同面积、不同户型结构的房源,以满足不同人群的住房需求。同时结合发展趋势,积极开发新兴地产,诸如养老地产、文化休闲地产等。三是引导房地产企业合理定价。实行税收优惠与降价销售相挂钩政策,提高房企的降价积极性,让利于民,让更多的人买得起房。

  课题组组长:朱华

  课题组成员:胡拥军 童星英 姜云竹

  (责任编辑:吴学明)

  分送:市委常委、副市长,市人大、市政协领导,高新区主任

  省社科联、省社科院

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  各县市(区)委书记、县市(区)长,本会主席团成员

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